Unabdingbar für ein gutes Leben: das Dach über dem Kopf

Dass ein "Dach über dem Kopf" eine unabdingbare Voraussetzung für ein gutes Leben ist, wird wohl niemand ernsthaft bestreiten. Wenn also – wie gegenwärtig – immer mehr Menschen Probleme haben, eine gleichermaßen adäquate wie auch bezahlbare Wohnung zu finden, dann müssen alle Alarmglocken schrillen. Die Wohnungspolitik, jahrzehntelang ein Neben-Thema, steht damit wieder im Mittelpunkt des politischen Interesses. Denn gutes Leben für alle heißt auch: Wohnraum bereitstellen für alle.

Die Bodenpreise sind in den vergangenen Jahren explodiert. Die Süddeutsche Zeitung titelte unlängst: "Wohnen wird unbezahlbar: Das Paradies der Vermieter". (1) Dieser Immobilien-Boom hat zwei Folgen: Wer keine Wohnung oder Haus besitzt und nicht zu den Großverdienern gehört, wird sich so schnell Wohneigentum nicht leisten können. Und: wer zur Miete wohnen (will oder muss), ist mit ständig steigenden Kosten konfrontiert. Gerade die nicht einkommensstarken Haushalte müssen mittlerweile 40 Prozent ihres Budgets für die Bruttokaltmiete aufbringen. Tendenz: steigend.

Die Spaltung zwischen Arm und Reich, in Deutschland seit Jahren ein zunehmendes Problem, wird durch diese Entwicklung noch verschärft. Vor allem immer mehr Familien, Geringverdiener-Haushalte, Alleinerziehende und Rentner*innen können mit ihrem Einkommen ihr Leben nicht mehr finanzieren. Und das gilt beileibe nicht mehr nur für Großstädte und Ballungsräume, sondern verstärkt auch für attraktive Klein- und Mittelstädte.

Die "Lösung" für diese Probleme heißt derzeit: "Bauen, bauen, bauen!" (2) Und natürlich: Baugebiete ausweisen, so viele wie möglich. Doch diese Strategien erweisen sich rasch als Scheinlösung. Denn Investoren bauen vor allem Eigentumswohnungen, obwohl es doch bezahlbare Mietwohnungen sind, die fehlen. Und Baulandausweisungen ohne Rücksicht auf Natur und Umwelt, und das in einer Zeit in der der ungehemmte Flächenverbrauch zu Recht in die Kritik geraten ist, können wohl kaum als der Weisheit letzter Schluss gelten. Zudem wird ein nicht unerheblicher Teil des Wohnraums zweckentfremdet oder ist untergenutzt. Zweit- und Ferienwohnungen sind in diesem Zusammenhang zu nennen, aber auch größere Wohnungen und Häuser, die nur von einer einzigen Person bewohnt werden.

Wenn aber schon gebaut werden muss, dann sind neue Ideen gefragt. Also nicht mehr vom immer Gleichen (Wohnungen von der Stange und Häuser nach bekannten Baukasten-Mustern), sondern zum Beispiel "Denken und Planen in der dritten Dimension"(3): Bei Räumen, die höher sind als 2,80 Meter, lässt sich eine zweite Ebene einziehen und somit auf gleicher Grundfläche doppelter Wohnraum schaffen. Solche Vorschläge werden sicher oft nur Notlösungen für extreme Wohnungsnot sein. Sie zeigen aber die Richtung an, in die gedacht werden müsste: Bei den einzelnen Räumen und Wohnungen kann dann gespart werden, wenn Gemeinschaftsräume für unterschiedlichste Zwecke vorhanden sind. Modellhaft praktiziert dies die Münchner Wagnis-Genossenschaft. In den fünf Passivhäusern, die im neuen Wohngebiet Domagk-Park entstanden sind, gibt es Musikzimmer, Ateliers, Sauna und eine weitläufige Dachlandschaft, natürlich auch Gästezimmer, gemeinsame Waschmaschinen, eine Fahrrad-Reparaturwerkstatt und Car-Sharing. Dafür ist der Quadratmeter-Bedarf in den Wohnungen der Wagnis-Genoss*innen weit geringer als der bundesdeutsche Durchschnitt, der mittlerweile bei weit über 40 qm pro Person liegt. Und ganz wichtig: flexible Wohnungsgrundrisse. Je nach Bedarf und benötigten Funktionen sollten sich die Wohnräume den jeweiligen Bewohner*innen und ihrem Alltag anpassen lassen. (4)

Renaissance der Wohnungspolitik notwendig

Dass nach dem Ende des 2. Weltkriegs auch ärmere Menschen ein Dach über dem Kopf bekommen konnten, dafür sorgten in Deutschland vor allem der soziale Wohnungsbau und die Existenz gemeinnütziger Wohnungsbaugesellschaften. Allerdings waren und sind die Verpflichtungen, die für Sozialwohnungen gelten (Mietpreis- und Belegungsbindungen vor allem), von vornherein zeitlich begrenzt. In den vergangenen Jahrzehnten endeten für immer mehr Sozialwohnungen diese Bindungen, sie konnten seither frei vermietet und verkauft werden. Im Gegensatz zu anderen europäischen Staaten handelt es sich in Deutschland beim sozialen Wohnungsbau also letztlich eine "Förderung privater Mietwohnungsinvestitionen mit sozialer Zwischennutzung". (5) Verschärft wurde diese Situation durch das Ende der Gemeinnützigkeit für Wohnungsbaugesellschaften (und der damit zusammenhängenden steuerlichen Privilegien) im Zuge der Steuer-"Reformen" in der Ära Kohl. Zudem gingen die Wohnungsbestände von vormals öffentlichen Unternehmen (Bundesbahn und Bundespost) im Zuge der entsprechenden Privatisierungen in privaten Besitz über. Und auch Wohnungsbestände des Bundes, der Länder und der Kommunen (dort oft, um die knappen Kassen aufzubessern) wurden an Privatunternehmen verkauft. Doch die neoliberale Hoffnung, der Markt werde auch auf dem Wohnungssektor zum Wohle aller funktionieren, erwies sich schnell als trügerisch. Nachdem sich in den vergangenen Jahren immer stärker zeigte, dass der Bedarf an preiswerten, auch von Geringverdiener-Haushalten bezahlbaren Mietwohnungen bei weitem nicht gedeckt werden kann, gab und gibt es etliche politische und verbandliche Initiativen für eine Renaissance der Gemeinnützigkeit und einen reformierten Sozialwohnungsbau ohne zeitliche Befristungen der Sozialbindung (6) – bislang jedoch ohne Erfolg.

Not macht bekanntlich erfinderisch. Und so wundert es nicht, dass auch die – staatlich "geförderte" – Wohnungsnot zu zahlreichen zivilgesellschaftlichen Versuchen geführt hat, preiswerten Wohnraum selbst zu schaffen. Zahlreiche Baugemeinschaften demonstrieren, dass eine gemeinsame und bedarfsgerechte Planung von Wohnhäusern funktionieren kann. Und sogar preiswerter ist als herkömmliche Bauträgermodelle. (7) Um sich sozusagen vor den "Verlockungen" des Marktes selbst zu schützen und um zu vermeiden, dass genossenschaftliches Eigentum profitabel in "normales" Wohneigentum zurückverwandelt wird, gibt es mittlerweile sogar eine Art Dachorganisation mit genau diesem Zweck: das Mietshäuser Syndikat. (8) Es "entprivatisiert" Immobilien, die nun ausschließlich den Zwecken ihrer Nutzer*innen (das können Mieter*innen von Wohnungen, aber auch von gewerblichen Räumen sein) dienen. Profitinteressen müssen – und zwar dauerhaft – draußen bleiben.

Die "neue" Wohnungsnot hat in Deutschland auch zu einer Renaissance der Wohnungsbaugenossenschaften geführt. Die Rechtsform Genossenschaft, die in Deutschland ein bis ins 19. Jahrhundert zurückreichende  Tradition hat, beruht auf Gemeinschaftseigentum, demokratischer Selbstorganisation, Mitbestimmung und Selbstverwaltung. Mittlerweile gibt es rund 2.000 Genossenschaften in Deutschland die 2,2 Millionen Wohnungen verwalten. (9) Gerade viele der Neugründungen nach 1990 sind beispielhaft dafür, dass gemeinschaftlich verwalteter Wohnraum dauerhaft gesichert und der Spekulation entzogen werden kann. Im besten Fall wird gleichzeitig nachbarliches Miteinander, generationenübergreifendes Wohnen sowie  ökologische Nachhaltigkeit realisiert. (10)

Die Boden-Frage

Bodenfläche ist naturgemäß nicht beliebig vermehrbar. Die natürliche Knappheit des Bodens macht ihn zum beliebten Spekulationsobjekt und beschert den glücklichen Grundbesitzern gleichermaßen sagenhafte wie leistungslose Gewinne. Die Instrumente, mit denen die Kommunen hier eingreifen könnten (11), sind bislang aber sehr beschränkt: städtebauliche Verträge (§ 11 BauGB), Vorkaufsrechte für die Kommunen, wie sie mit Hilfe der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (§ 165-171 BauGB) möglich sind, oder örtliche Vorschriften wie das in München seit 1994 angewandte Programm "Sozialgerechte Bodennutzung" wirken wie der berüchtigte Tropfen auf den heißen Stein.

Hier lenkend einzugreifen, mit einer entsprechenden Besteuerung, liegt nahe. Und es gibt ja bereits die Grundsteuer. Doch deren Steuerungswirkung ist gering. Und ihre Berechnungsgrundlage ist total veraltet. Sie basiert nämlich auf den sog. Einheitswerten (12) aus dem Jahr 1964, die nur ein einziges Mal pauschal erhöht wurden: im Jahr 1974. Dass die Schere zwischen diesen Einheitswerten und dem tatsächlichen Verkehrswert mittlerweile erheblich auseinanderklafft, ist leicht einzusehen. Der spekulative Umgang mit Grund und Boden wird so weiter angeheizt. Nicht zuletzt deshalb gibt es neuerdings politische Bestrebungen zur Reform der Grundsteuer in Richtung einer Bodenwert- oder Bodenwertzuwachssteuer. (13) Die Vorteile einer solchen Steuer liegen auf der Hand: Wohnformen mit einer höheren Flächeninanspruchnahme (insbesondere Einfamilienhäuser) würden deutlich höher belastet als der Geschosswohnungsbau, kompakte Siedlungsformen würden angeregt. Durch die wesentlich höhere Belastung unbebauter Grundstücke könnte die spekulative Hortung von Flächen zumindest eingeschränkt werden. Und da die Gebäude selbst nicht besteuert werden, würden Aufstockungen und Nachverdichtungen sowie die Instandhaltung und Sanierung zumindest nicht behindert. Eine – ökologisch sinnvolle und erwünschte – Lenkungswirkung mit dem Ziel, weniger Flächen zu verbrauchen, hätte eine Bodenwertsteuer, wenn sie zudem (wie vom DIFU (14) schon seit Jahrzehnten vorgeschlagen) mit einer Bodenflächensteuer kombiniert würde. Dennoch ist auch "die Bodenwertsteuer kein Allheilmittel. Sie leitet zwar einen Teil der (die Höhe der Mieten stark beeinflussenden) Bodenerträge in die öffentlichen Haushalte um, reduziert diese aber nicht unmittelbar. Dementsprechend stellt sie z. B. kein Instrument dar, mit dem direkt und gezielt gegen Aufwertungs- und Verdrängungsprozesse vorgegangen werden könnte." (15)

Weil dies so ist und weil Grund und Boden eben eine Lebensgrundlage sind, wie Luft oder Wasser, ist es notwendig, die Frage noch etwas grundsätzlicher anzugehen. Müsste der Boden nicht ebenso ein "öffentliches Gut", ein "Gemeingut" sein? Das sozialdemokratische Urgestein Hans-Jochen Vogel rechnet im Dokumentarfilm „The Property Drama“ vor, dass der Bodenpreis in München von 1950 bis 1972 um 352 Prozent gestiegen sei "und bis heute um etwa 36.000 Prozent". Und er fragt: "Warum schweigt die Gesellschaft dazu, warum ist das überhaupt kein Problem, das auf der Tagesordnung erkennbar ist?" (16)

Wenn damit also die grundlegende, die Eigentumsfrage gestellt ist, dann geht es wohlgemerkt nicht um die viel zitierte Oma und ihr kleines Häuschen, hier geht es nicht um selbst genutztes Wohneigentum. (17) Es geht vielmehr um Immobilien, die verkauft, vermietet und oft zum Investitions- und damit zum Spekulationsobjekt geworden sind. Besonders seit der Finanzkrise sind Grund und Boden und darauf stehende Immobilien zu einem beliebten, weil anscheinend relativ sicheren Anlageobjekt geworden. Es geht also um Konzerne wie die Vonovia AG, die mittlerweile (mit rund 350.000 Wohnungen!) zum größten deutschen Vermieter und zum DAX-Konzern aufgestiegen ist und Rekord-Dividenden ausschütten kann. (18) Es geht um Konzerne wie die Augsburger Patrizia Immobilien AG, die ein Immobilienvermögen von 38 Milliarden Euro verwaltet. (19) Und um viele weitere Unternehmen, die vom gegenwärtigen Immobilien-Boom profitieren wollen. (20)

Die Bayerische Verfassung (Art. 161) findet diesbezüglich deutliche Worte:

"(1) Die Verteilung und Nutzung des Bodens wird von Staats wegen überwacht. Missbräuche sind abzustellen.
(2) Steigerungen des Bodenwertes, die ohne besonderen Arbeits- oder Kapitalaufwand des Eigentümers entstehen, sind für die Allgemeinheit nutzbar zu machen."

Diesen Programmsätzen der Verfassung müsste die aktuelle Boden- und Wohnungspolitik zur Geltung verhelfen. Das Minimum dessen, was notwendig wäre, hat unlängst die SZ-Redakteurin Laura Weißmüller in einem Kommentar formuliert:

"Öffentliche Grundstücke dürfen künftig nur noch im Erbbaurecht vergeben werden, und zwar in einem Verfahren, das den Käufer dazu verpflichtet, dort im Sinne des Gemeinwohls zu bauen. Außerdem muss die öffentliche Hand aktiv Bodenpolitik betreiben, also wieder Grundstücke und Häuser kaufen, um dort eine lebenswerte Stadt zu entwickeln, und zwar mit Partnern, die am Gemeinwohl interessiert sind, wie öffentliche Wohnungsbaufirmen oder Genossenschaften - und nicht am schnellen Profit, wie gewinnorientierte Immobilienfirmen und Bauträger." (21)

Dass ein am Gemeinwohl, am guten Leben für alle orientierter Umgang mit dem Dach über dem Kopf möglich ist, das zeigen die vielfältigen Wohnprojekte, Baugemeinschaften, Genossenschaften oder gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften. Dass erschwingliches und bedürfnisadäquates Wohnen für alle Bürger*innen möglich wird, ohne sie dabei zum Opfer von Immobilienspekulation und gewinnmaximierenden Wohn-Konzernen zu machen, dafür müsste die Politik sorgen.  Gemeinnützige Ökonomie plus selbstverwaltete Wohnstrukturen  - das ist keine Utopie, sondern eine machbare und notwendige Alternative zu einer rein profitorientierten und marktregulierten Organisation des Wohnungsbaus.

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Anmerkungen und Hinweise zum Weiterlesen

(1) Süddeutsche Zeitung vom 10./11.3.2018, S. 74

(2) Eine seltene, gleichwohl sehr bedenkenswerte Ausnahme stellt Daniel Fuhrhop dar (Verbietet das bauen! Eine Streitschrift. München 2016). Die hinter der ständigen Forderung nach Neubauten stehenden ökonomischen Interessen analysiert Andrej Holm (Die falsche Bremse. In: der Freitag Nr. 25/2016, 29.06.2016), der auch gleich mit der Legende vom "Sicker-Effekt" aufräumt, demzufolge durch den Neubau im Hochpreissegment auch kostengünstiger Wohnraum frei werde. 

(3) Laura Weißmüller: Architekturtrend "Kleine Häuser". Wohnraumwunder für eine neue Gesellschaft. SZ, 12.08.2017 

(4) Vgl. z.B. das BIQ-Haus auf der IBA in Hamburg.
Eine solche Flexibilität lässt sich zumindest ansatzweise durchaus auch in relativ kostengünstigen Wohnbauprojekten realisieren, wie die Münchner GWG in ihren Häusern an der Achwaldstraße gezeigt hat. 

(5) Christian Donner: Wohnungspolitiken in der Europäischen Union. Theorie und Praxis. Wien 2000, S. 200

(6) Zu nennen sind hier vor allem die Gesetzesinitiativen der Bundestagsfraktionen von Bündnis 90/DIE GRÜNEN und Die Linke, die auch Zustimmung und Unterstützung durch kommunale Spitzenverbände, Mieterorganisationen und Forschungsinstitute wie das DIFU fanden. Vgl. dazu die Studien, auf denen diese Gesetzesinitiativen beruhten:
Jan Kuhnert / Olof Leps: Neue Wohnungsgemeinnützigkeit (NWG). Wege zu langfristig preiswertem und zukunftsgerechtem Wohnraum (Wohnungsgemeinnützigkeit 2.0). Berlin 2015
Andrej Holm / Sabine Horlitz / Inga Jensen: Neue Gemeinnützigkeit. Gemeinwohlorientierung in der Wohnungsversorgung. Berlin 2015
Andrej Holm / Sabine Horlitz / Inga Jensen: Neue Wohnungsgemeinnützigkeit. Voraussetzungen, Modelle und erwartete Effekte. Berlin 2017 

(7) Vgl. Andrej Holm: Muss Wohnen immer teurer werden? Mythen und Behauptungen über Wohnen, Miete, Kaufen. luxemburg argumente Nr. 15, Berlin 2017, S. 42ff. 

(8) Vgl. dazu ausführlich Raven Musialik: Die Häuser denen, die sie nutzen. In: FuturZwei,  24.03.2016 

(9) Vgl. Wohnungsbaugenossenschaften in Deutschland: 7 wissenswerte Fakten 

(10) Ein besonders gelungenes Beispiel dafür stellt die Wagnis e. G. in München dar. Vgl. dazu unseren Reisebericht auf diesem Portal

(11) Vgl. dazu zusammenfassend und mit weiteren Literaturhinweisen Peter Gack/Gerd Rudel: Kommunale Politik gestalten. Grundlagen – Rahmenbedingungen – Handlungsmöglichkeiten. München 2013, S. 86ff. 

(12) Wir befassen uns hier nur mit der für die Wohnungspolitik relevanten Grundsteuer B, die sich auf bebaute und unbebaute Grundstücke bezieht. Die Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen. Die Einheitswerte der Grundsteuer B beziehen sich auf das Grundstück selbst und auf die darauf stehenden Gebäude.

(13) Vgl. z.B. die Initiative "Grundsteuer: Zeitgemäß! - Ein bundesweiter Aufruf zur Grundsteuerreform" und den Münchner Aufruf für eine andere Bodenpolitik.

(14) Vgl. z.B. Dieter Apel/Dietrich Henckel: Flächen sparen, Verkehr reduzieren. Möglichkeiten zur Steuerung der Siedlungs- und Verkehrsentwicklung, Berlin 1995, S. 111-130

(15) Deutsches Institut für Urbanistik / vhw – Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung e.V.: Bodenpolitische Agenda 2020-2030. Warum wir für eine nachhaltige und sozial gerechte Stadtentwicklungs- und Wohnungspolitik eine andere Bodenpolitik brauchen. Oktober 2017, S.22

(16) Zitiert nach "Warum wir uns privates Grundeigentum nicht mehr leisten können – der OXI-Filmtipp". OXI-Blog, 08.11.2017.  Hier nachzuhören: http://propertydrama.global/

(17) Der Anteil der Wohnungen, die vom Eigentümer selbst bewohnt wurden, lag im Jahr 2017 in Deutschland bei 45,5%. Vgl. Volker Bode und Karin Wiest: Selbstgenutztes Wohneigentum: regionale Unterschiede in Deutschland und Europa. nationalatlas.de vom 13.11.2017 

(18) Benedikt Müller: Vonovia steigert Mieten um 4,2 Prozent. In: Süddeutsche Zeitung vom 07.03.2018, S. 19

(19) Haufe Online Redaktion: Patrizia erwartet für 2018 Ergebnissteigerung von 22 Prozent. Haufe.de vom 19.02.2018 

(20) "Deutsche Wohnimmobilien sind derzeit bei Investoren begehrt, weil sie in unsicheren Zeiten durch die Schuldenkrise konstant hohe Renditen versprechen", schrieb das Handelsblatt bereits im Jahr 2013. Vgl. Jens Hagen: Für Spekulanten mit Spielkasse. Handelsblatt vom 25.02.2013

(21) Laura Weißmüller: Die Spekulation mit Grund und Boden schadet dem sozialen Frieden. In: Süddeutsche Zeitung vom 30.11.2017 

"Ein neues Bodenrecht für bezahlbaren Wohnraum". Dokumentation der gleichnamigen Fachtagung am 9. Mai 2017, 10.30 – 16.30 Uhr im Münchner Stadtmuseum. München 2017 

Björn Egner / Nikolaos Georgakis / Hubert Heinelt / Reinhart C. Bartholomäi: Wohnungspolitik in Deutschland. Positionen - Akteure - Instrumente. Darmstadt 2004

Michael Lehmbrock / Diana Coulmas: Grundsteuerreform im Praxistest. Verwaltungsvereinfachung, Belastungsänderung, Baulandmobilisierung. Difu-Beiträge zur Stadtforschung Nr. 33, Berlin 2001

Lisa Paus / Chris Kühn: Das Geschäft mit der Wohnungsnot. In: Blätter für deutsche und internationale Politik 3/2017, S. 103-108

Laura Weißmüller: Die Bodenfrage. In: Bauwelt 6/2018, S. 16-21

Wohnen. APuZ 20–21/2014